Що таке фонди нерухомості?
Багато хто з нас чув про валютні інвестиційні фонди, коли вкладаєш гроші в акції, облігації тощо. Проте є й інші способи заробити на інвестиціях — розповідаємо, що таке фонди нерухомості.
Можна не тільки купити квартиру та отримувати гроші, здаючи її в оренду. Якщо вам цікава ця сфера і ви добре в ній знаєтеся, вкладетесь в REIT, тобто фонди нерухомості.
По суті REIT – фірма, що інвестує в об’єкти нерухомості та отримує з них дохід. Система дуже подібна до акціонерних фондів. Проте, гроші розподіляють не так на стартапи чи просунуті компанії, але в землю, квартири, будівництво котеджів тощо.
Таким чином, фонд нерухомості може володіти лише грошима в різних валютах, нерухомістю, договорами оренди, борговими інструментами та інвестиційними паями, акціями рентних фондів. Цінні папери трасту можна купити чи продати на біржах.
Основна ознака фонду нерухомості полягає в тому, що вона інвестує щонайменше 70% активів в об’єкти. Крім того, більшу частину прибутку фонд отримує від ренти, іпотечних відсотків або продажу нерухомості, що має хоча б 100 акціонерів.
Види фондів нерухомості
По суті, фонди нерухомості — це бізнес у відповідному сегменті. Будь-яка людина з доступом на біржу та якою-небудь сумою грошей має можливість вкластися в такі фонди. Розрізняють кілька видів REIT.
- Пайові, до яких належить більша їх частина. Це керуючі компанії, що купують об’єкти та заробляють на їхній здачі в оренду. Від забудовників пайові фонди відрізняються тим, що не продають об’єкти, як тільки вони добудуються. І тут вони — частина інвестиційного портфеля.
- До іпотечних фондів належить невелика частина фондів, близько 10%. Вони охоплюють угоди на нерухомість із заставними та пряме кредитування. Відсотки, отримані від іпотечних кредитів, дають дохід.
- Змішані фонди, тобто які поєднують у собі риси першого і другого типу, поєднують два попередні способи заробітку. Таких фондів найменше.
- Громадські позабіржові фонди нерухомості реєструються особливою комісією, але з торгуються на національних фондових біржах. Це приватні REIT, тобто компанії, які звільнені від спеціальної реєстрації і не торгуються на біржах. Зазвичай їхні папери доступні лише інституційним інвесторам.
Типи багатьох фондів
- Девелоперські, призначені для освоєння земельних ділянок чи об’єктів, тобто перепродажу, забудови, ремонту тощо.
- Земельні, що спеціалізуються на операціях з ділянками землі: межування, переведення в іншу категорію користування, забудови та ін.
- Рентні, створювані для отримання прибутку зі здавання в оренду будинків, квартир, офісів та іншої житлової, комерційної та іншої нерухомості.
- Будівельні, орієнтовані будівництво нових об’єктів чи купівлю їх у етапі забудови. Отримують гроші із перепродажу.
- Комбіновані фонди отримують дохід, використовуючи інструменти інших типів фондів. До них належить більшість REIT.
Фонди вкладаються у квартири, готелі, будівництво шкіл та лікарень, офіси та інші типи нерухомості. Інвестор може стати власником активів фонду через біржовий фонд. Крім того, він може купити акції окремих компаній, отримавши великі дивіденди.
Порівняйте вигоди самі: якщо середня дивідендна доходність акцій становить близько 3%, для REIT це приблизно 6%. Все тому, що фонди нерухомості не сплачують податок із прибутку, а також зобов’язані виплачувати акціонерам більшу частину доходу. Таким чином, додавши до свого портфеля з акцій хоча б 10% REIT, можна значно збільшити його прибутковість та знизити ризики.
Переваги інвестиційних фондів нерухомості
Ліквідність: поріг входу для REIT значно нижчий, якщо порівняти з прямою покупкою об’єктів. Проводити операції на біржах можна щодня та швидко.
Висока доходність: дивіденди приносять у середньому від 4 до 10 відсотків річних. Це помітно більше, ніж відсотки, які інвестори отримують, купуючи акції.
Безпека: ви диверсифікуєте інвестиції, робите портфель різноманітнішим та безпечнішим. Якщо в одній із сфер щось трапиться, у вас залишиться подушка безпеки.
Випередження інфляції: зазвичай ціни на нерухомість зростають паралельно зі зниженням вартості валюти. Зараз, коли офіційна інфляція останнім часом становить 8%, це здається нереальним. Проте, якщо проаналізувати минулий досвід, ціни у сфері нерухомості коригуються швидше, ніж будь-де ще.
Є ризики, особливо це стосується іпотечних фондів. Можуть зрости відсоткові ставки. Це призведе до зниження вартості іпотечних активів, або позичальник достроково погасить свій борг.
Крім того, для багатьох інвесторів дивіденди з фондів нерухомості оподатковуються у розмірі 30%. Здавалося б цього уникнути: заповнити документ W-8BEN, створений для того, щоб не сплачувати податки двом країнам. Після цього резидент останнім часом сплачує лише 10% у США, а також лише 3% прибуткового податку до поточної податкової. Все не так просто! За законом це можливо для звичайних інвестиційних фондів, але не для REIT, тобто не уникнути.
Чи можна інвестувати у фонди нерухомості
Корпораціями, що інвестують у ліквідну нерухомість, називають інвестиційні трасти. Закриті пайові фонди нерухомості – це фонди, які купують цінні папери, виставлені REIT та іншими громадськими компаніями. Забезпеченням прибутковості активів займаються фонди, а ось виплатами дивідендів – трасти.
Ви можете отримати дохід з нерухомості, активно вивчаючи кожного забудовника. Або ж можете отримати пасивний дохід, вклавши капітал в інвестиційний фонди. Це можна зробити через REITs: купити активи на державній біржі чи фондовій біржі Нью-Йорка. При оцінці фондів враховуйте фінансові метрики та дивідендний фактор, користуйтесь теханалізом.