Mis on kinnisvarafondid?

Paljud meist on kuulnud valuuta investeerimisfondidest, kui investeerite aktsiatesse, võlakirjadesse jne. Investeeringute pealt raha teenimiseks on aga ka teisi võimalusi – räägime sellest, mis on kinnisvarafondid.

Korterit ei saa ainult osta ja raha saada seda välja üürides. Kui tunned selle valdkonna vastu huvi ja oled sellega hästi kursis, investeeri REIT-idesse ehk siis kinnisvarafondidesse.

Sisuliselt on REIT ettevõte, mis investeerib kinnisvarasse ja saab sealt tulu. Süsteem on väga sarnane aktsiafondidele. Raha ei jagata aga idufirmadele ega edasijõudnutele, vaid maale, korteritele, suvilate ehitamisele jne.

Seega saab kinnisvarafondil olla ainult erinevates valuutades raha, kinnisvara, rendilepingud, võlakirjad ja investeerimisaktsiad, üürifondide osakud. Usaldusväärtpabereid saab osta või müüa börsidel.

Kinnisvarafondi peamine omadus on see, et ta investeerib kinnisvarasse vähemalt 70% oma varadest. Lisaks saab fond suurema osa oma kasumist üürist, hüpoteegi intressidest või kinnisvara müügist ning sellel on vähemalt 100 aktsionäri.

Kinnisvarafondide tüübid

Tegelikult on kinnisvarafondid vastava segmendi äri. Igal inimesel, kellel on juurdepääs börsile ja mis tahes rahasumma, on võimalus sellistesse fondidesse investeerida. REIT-e on mitut tüüpi.

1. Aktsiakapital, mis hõlmab enamikku neist. Need on fondivalitsejad, kes ostavad objekte ja teenivad raha nende üürimisega. Aktsiafondid erinevad arendajatest selle poolest, et nad ei müü objekte kohe pärast nende valmimist. Sel juhul kuuluvad nad investeerimisportfelli.
2. Hüpoteeklaenufondid sisaldavad väikest osa fondidest, umbes 10%. Need hõlmavad kinnisvaratehinguid hüpoteekidega ja otselaenu. Hüpoteeklaenult teenitud intressid toovad tulu.
3. Segafondid, st ühendavad esimese ja teise tüübi omadused, ühendavad kaks eelmist teenimisviisi. Selliseid fonde on vähe.
4. Avalikud börsivälised kinnisvarafondid registreeritakse spetsiaalse komisjoni poolt, kuid nendega ei kaubelda riiklikel börsidel. Need on erasektori REIT-id, st ettevõtted, mis on vabastatud eriregistreerimisest ja millega ei kaubelda börsil. Tavaliselt on nende paberid kättesaadavad ainult institutsionaalsetele investoritele.

Paljude fondide tüübid

1. Arendus, mis on mõeldud maa või objektide arendamiseks, see tähendab edasimüügiks, arendamiseks, remondiks jne.
2. Maa, mis on spetsialiseerunud toimingutele maatükkidega: maamõõtmine, üleviimine teise kasutuskategooriasse, arendus jne.
3. Üür, loodud kasumi teenimiseks majade, korterite, büroode ja muu elamu-, äri- ja muu kinnisvara üürimisel.
4. Ehitus, mis on keskendunud uute rajatiste ehitamisele või nende ostmisele arendusjärgus. Nad saavad raha edasimüügist.
5. Kombineeritud fondid saavad tulu kõigi teiste fondide liikide instrumentide abil. Nende hulka kuulub enamik REIT-e.

Vahendid investeeritakse korteritesse, hotellidesse, koolide ja haiglate ehitusse, büroodesse ja muudesse kinnisvaraliikidesse. Investor võib saada fondi vara omanikuks läbi börsil kaubeldava fondi. Lisaks saab ta osta üksikute ettevõtete aktsiaid, saades samal ajal suuri dividende.

Võrrelge kasu enda jaoks: kui aktsiate keskmine dividenditootlus on umbes 3%, siis REITide puhul on see umbes 6%. Seda seetõttu, et kinnisvarafondid ei maksa tulumaksu, samuti on nad kohustatud aktsionäridele suure osa tulust välja maksma. Seega, lisades oma aktsiaportfelli vähemalt 10% REIT, saate oluliselt tõsta selle kasumlikkust ja vähendada riske.

Kinnisvarainvesteeringute fondide eelised

Likviidsus: REIT-ide sisenemise künnis on kinnisvara otseostmisega võrreldes oluliselt madalam. Börsidel saate tehinguid teha iga päev ja kiiresti.

Kõrge tootlus: dividendid toovad keskmiselt 4–10 protsenti aastas. Seda on märgatavalt rohkem kui intressi, mida investorid aktsiaid ostes saavad.

Turvalisus: mitmekesistate oma investeeringuid, muudate oma portfelli mitmekesisemaks ja turvalisemaks. Kui mõnes piirkonnas midagi juhtub, on teil turvapadi.

Inflatsiooni kiiremini: Reeglina tõusevad kinnisvarahinnad paralleelselt valuuta odavnemisega. Nüüd, mil ametlik inflatsioon on viimasel ajal olnud 8%, tundub see ebareaalne. Varasemate kogemuste põhjal kohanduvad kinnisvarahinnad aga kiiremini kui mujal.

Riskid on olemas, eriti hüpoteeklaenufondide puhul. Intressimäärad võivad tõusta. See toob kaasa hüpoteeklaenu vara väärtuse vähenemise või laenuvõtja maksab oma võla enne tähtaega tagasi.

Lisaks on paljude investorite jaoks kinnisvarafondide dividendid maksustatud 30% maksumääraga. Tundub, et seda saab vältida: täita dokument W-8BEN, mis on loodud selleks, et mitte maksta kahele riigile makse. Pärast seda maksab resident USA-s viimasel ajal vaid 10%, samuti kehtivas maksus vaid 3% tulumaksu. See pole nii lihtne! Seaduse järgi on see tavalistel investeerimisfondidel võimalik, aga REITidel mitte ehk maksu ei saa vältida.

Kas on võimalik investeerida kinnisvarafondidesse?

Ettevõtteid, mis investeerivad likviidsesse kinnisvarasse, nimetatakse investeerimisfondideks. Kinnisvara investeerimisfondid on fondid, mis ostavad REITide ja teiste avalike ettevõtete poolt pakutavaid väärtpabereid. Varade tootluse tagamisega tegelevad fondid, dividendide maksmisega aga usaldusfondid.

Kinnisvaratulu saate teenida, uurides aktiivselt iga arendaja kohta. Või saate investeerimisfondidesse investeerides teenida passiivset tulu. Seda saab teha REITide kaudu: ostke varasid avalikult börsilt või New Yorgi börsilt. Fondide hindamisel arvesta finantsmõõdikutega ja dividenditeguriga, kasuta tehnilist analüüsi.