Czym są fundusze nieruchomości?
Wielu z nas słyszało o walutowych funduszach inwestycyjnych, gdy inwestujesz w akcje, obligacje i tak dalej. Są jednak inne sposoby zarabiania na inwestycjach – mówimy o tym, czym są fundusze nieruchomości.
Możesz nie tylko kupić mieszkanie i otrzymać pieniądze wynajmując je. Jeśli interesujesz się tą dziedziną i dobrze się w niej znasz, zainwestuj w REITy, czyli fundusze nieruchomości.
W istocie REIT to firma, która inwestuje w nieruchomości i uzyskuje z nich dochód. System jest bardzo podobny do funduszy akcyjnych. Pieniądze nie trafiają jednak do start-upów lub zaawansowanych firm, ale do ziemi, mieszkań, budowy domków itp.
Fundusz nieruchomości może więc posiadać tylko pieniądze w różnych walutach, nieruchomości, umowy najmu, instrumenty dłużne i udziały inwestycyjne, udziały funduszy czynszowych. Papiery wartościowe powiernicze można kupować lub sprzedawać na giełdach.
Główną cechą funduszu nieruchomości jest to, że inwestuje co najmniej 70% swoich aktywów w nieruchomości. Ponadto fundusz większość swoich zysków czerpie z czynszu, odsetek od kredytu hipotecznego lub sprzedaży nieruchomości i ma co najmniej 100 udziałowców.
Rodzaje funduszy nieruchomości
W rzeczywistości fundusze nieruchomości są biznesem w tym segmencie. Każda osoba mająca dostęp do giełdy i dowolną kwotę pieniędzy ma możliwość inwestowania w takie fundusze. Istnieje kilka rodzajów REIT-ów.
- Kapitał własny, który obejmuje większość z nich. Są to firmy zarządzające, które kupują przedmioty i zarabiają na ich wynajmie. Fundusze akcyjne różnią się od deweloperów tym, że nie sprzedają obiektów zaraz po ich ukończeniu. W tym przypadku są częścią portfela inwestycyjnego.
- Fundusze hipoteczne stanowią niewielką część środków, około 10%. Obejmują transakcje na rynku nieruchomości z hipotekami i pożyczkami bezpośrednimi. Odsetki od kredytów hipotecznych generują dochód.
- Fundusze mieszane, czyli łączące cechy pierwszego i drugiego rodzaju, łączą dwa poprzednie sposoby zarabiania. Takich funduszy jest niewiele.
- Publiczne fundusze nieruchomości OTC są rejestrowane przez specjalną komisję, ale nie są przedmiotem obrotu na giełdach krajowych. Są to prywatne REIT-y, czyli spółki zwolnione ze specjalnej rejestracji i nie notowane na giełdach. Zazwyczaj ich dokumenty są dostępne tylko dla inwestorów instytucjonalnych.
Rodzaje wielu funduszy
- Zagospodarowanie, przeznaczone do zagospodarowania terenu lub obiektów, czyli odsprzedaży, zagospodarowania, remontu itp.
- Grunt, specjalizujący się w operacjach z działkami gruntowymi: geodezja, przeniesienie do innej kategorii użytkowania, zagospodarowania itp.
- Wynajem, stworzony w celu czerpania zysków z wynajmu domów, mieszkań, biur i innych nieruchomości mieszkalnych, komercyjnych i innych.
- Budownictwo, nastawione na budowę nowych obiektów lub ich zakup na etapie deweloperskim. Otrzymują pieniądze z odsprzedaży.
- Fundusze połączone uzyskują dochód przy użyciu instrumentów wszystkich innych rodzajów funduszy. Należą do nich większość REIT-ów.
Środki są inwestowane w mieszkania, hotele, budowę szkół i szpitali, biura i inne rodzaje nieruchomości. Inwestor może stać się właścicielem aktywów funduszu za pośrednictwem funduszu giełdowego. Ponadto może kupować akcje poszczególnych spółek, otrzymując przy tym duże dywidendy.
Porównaj korzyści dla siebie: jeśli średnia stopa dywidendy z akcji wynosi około 3%, to dla REIT-ów jest to około 6%. Dzieje się tak dlatego, że fundusze nieruchomości nie płacą podatku dochodowego, a także są zobowiązane do wypłacania udziałowcom dużej części dochodu. W ten sposób dodając co najmniej 10% REIT do swojego portfela akcji, możesz znacząco zwiększyć jego rentowność i zmniejszyć ryzyko.
Korzyści z funduszy inwestycyjnych w nieruchomości
Płynność: Próg wejścia dla REIT jest znacznie niższy w porównaniu do bezpośredniego zakupu nieruchomości. Możesz przeprowadzać transakcje na giełdach codziennie i szybko.
Wysoka rentowność: dywidendy przynoszą średnio od 4 do 10 procent rocznie. To zauważalnie więcej niż zainteresowanie, jakie inwestorzy otrzymują kupując akcje.
Bezpieczeństwo: dywersyfikujesz swoje inwestycje, zwiększasz różnorodność i bezpieczeństwo swojego portfela. Jeśli coś się stanie w którymkolwiek z obszarów, będziesz miał poduszkę powietrzną.
Wyższa inflacja: z reguły ceny nieruchomości rosną równolegle z deprecjacją waluty. Teraz, kiedy oficjalna inflacja wyniosła ostatnio 8%, wydaje się to nierealne. Jednak z wcześniejszych doświadczeń wynika, że ceny nieruchomości dostosowują się szybciej niż gdziekolwiek indziej.
Istnieje ryzyko, zwłaszcza dla funduszy hipotecznych. Stopy procentowe mogą wzrosnąć. Doprowadzi to do spadku wartości aktywów hipotecznych lub kredytobiorca spłaci dług przed terminem.
Ponadto dla wielu inwestorów dywidendy z funduszy nieruchomości są opodatkowane stawką 30%. Wydawałoby się, że można tego uniknąć: wypełnić dokument W-8BEN, stworzony po to, by nie płacić podatków dwóm krajom. Następnie rezydent płaci ostatnio tylko 10% w USA, a także tylko 3% podatku dochodowego w podatku bieżącym. To nie jest takie proste! Zgodnie z prawem jest to możliwe w przypadku zwykłych funduszy inwestycyjnych, ale nie w przypadku REIT, czyli podatku nie da się uniknąć.
Czy możesz inwestować w fundusze nieruchomości?
Korporacje, które inwestują w płynne nieruchomości, nazywane są trustami inwestycyjnymi. Zamknięte nieruchomościowe fundusze inwestycyjne to fundusze, które kupują papiery wartościowe oferowane przez REIT i inne spółki publiczne. Fundusze są zaangażowane w zapewnienie zwrotu z aktywów, ale fundusze powiernicze są zaangażowane w wypłatę dywidend.
Możesz uzyskać dochód z nieruchomości, aktywnie badając każdego dewelopera. Możesz też zarobić pasywny dochód, inwestując w fundusze inwestycyjne. Można to zrobić za pośrednictwem REIT: kupuj aktywa na giełdzie publicznej lub giełdzie nowojorskiej. Oceniając fundusze, weź pod uwagę wskaźniki finansowe i czynnik dywidendy, użyj analizy technicznej.