Дохідні пайові інвестиції. Вважаємо прибуток на реальних прикладах

Пайові інвестиції дозволяють вирішити проблему малого входу і диверсифікувати ризики при тих же вкладеннях. Але давайте розглянемо цей варіант вкладень на конкретних прикладах і підрахуємо яку дохідність можна рассчитывать. Для цього розглянемо два проекти, розташовані у Франції та Німеччині.

Центральна Франція:

Wyndham Halcyon Retreat

Проект: п’ятизірковий golf&spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat, який будується на території 1 млн кв. м. Поруч з гольф-полем будується коттеджне селище Властивість: від €17 230 Повне володіння: від €224 000 Прибутковість: 6–8% річних у євро Зворотній викуп: є Період отримання гарантованої прибутковості: від 6 до 11 років на вибір інвестора Отриманий об’єкт: частка в апартаментах у гольф- та спа-центрі під управлінням готельного оператора Wyndham Hotels & Resorts. Можливе придбання апартаментів у повну власність.

Для придбання апартаментів реєструється компанія, у статуті якої прописано 13 часток. Компанія має конкретну нерухомість. При покупці частки інвестор стає рівноправним співвласником цієї нерухомості. Купити можна як одну, так і кілька часток, аж до покупки всієї компанії.

З інвестором укладаються два договори – на купівлю частки (часток) та управління. У договорі з керуючою компанією, що забезпечує гарантовану прибутковість на рік, прописано також відповідальність сторін та умови виходу з проекту.

Курорт розрахований насамперед на місцевих туристів та на британських шанувальників гольфу (у сусідньому місті знаходиться аеропорт, що приймає лоукостери з Великобританії).

Golf & Spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat

Розрахунки

Розглянемо вкладення близько €50 тис. – для кращого порівняння із наведеними вище прикладами. До речі, тут ми говоримо і про довгострокову оренду з тією лише різницею, що керуюча компанія бере на себе зобов’язання щодо прибутковості та перепродажу вашої частки через певну кількість років.

Мінімальний вхід до проекту – €17 230. Це вартість однієї частки у квартирі-студіо. Три частки коштуватимуть вам €51 690. Порахуємо дохід з цієї суми.

Інвестори, які купують апартаменти (або частки) у цьому проекті в 2020 році, отримують кешбек 5%, або €2584,50 протягом двох тижнів після покупки. З наступного року та протягом п’яти років інвестору зобов’язуються платити 6% річних нетто, або, при даній інвестиції, €3 101,00 на рік. Усього за п’ять років ви отримаєте €15 505,00. Виплати щоквартальні.

Потім інвестор має два варіанти (!!). Вийти з проекту, отримавши інвестовані кошти і бонус до 25%, – або зберегти частку ще на п’ять років, і тоді прибутковість складе вже 8%.

Перший варіант

Якщо у 2026 році ви вирішите продати свою частку, то повернете вкладене та отримаєте бонус у 25%, або €64 612,50. Ця сума йде на додаток до вже виплаченого вам доходу €18 089,50 (€2 584,50 кешбек та €15 505,00 доходність за п’ять років).

Видаткова частина – адміністративна плата – €120 за рік за фракцію або €360 за рік за три фракції (€1 800 за п’ять років).

Розрахунки виходять такими: 64612,50 + 18089,50 – 1800,00 – 51690,00 = € 29212,00. Іншими словами, ви заробите за шість років 56,50% доходу, або за 9,42% річних.

Другий варіант

У 2026 році ви не продаєте свою частку, а продовжуєте її володіти ще п’ять років – вже на умовах отримання 8% річних. Після закінчення терміну фіксованої прибутковості вам пропонується зворотний викуп за ціною купівлі плюс бонус до 50%. Тобто за період з 2026 до 2031 року ви отримаєте €4 135,20 × 5 = €20 676,00. А свої частки продасте за €77535 (€51690 + 50%).

Загальний розрахунок: 77 535,00 + 18 089,50 (дохід за перші п’ять років та кешбек) + 20 676,00 (дохід за наступні п’ять років) – 3 600,00 (адміністративні витрати за десять років) – 51 690,00 = € 61010,00, або 118%, або 11,80% на рік.

Продати частку можна раніше терміну самостійно або звернувшись до своєї керуючої компанії. Про бажання вийти з проекту, як і продовжувати володіти часткою, треба попереджати КК заздалегідь – протягом року.

Подолання цього проекту дає можливість власникам відпочивати на території комплексу до чотирьох тижнів безкоштовно. Але! Тижневий відпочинок не вплине на прибутковість. А ось кожні наступні сім днів коштуватимуть вам 2% прибутковості. Тобто, у схемі з 6% річних, відпочивши на гольф-курорті один місяць, ви не заробите в конкретний рік нічого. Єдине, за що потрібно буде заплатити під час відпочинку – комунальні послуги. Якщо у вас є одна частка, плата становитиме близько €10 на добу.

Плюси та мінуси даного типу інвестування

Плюси: низький вхід (всього €17 230), розумна та пасивна для інвестора прибутковість, можливість виходу із проекту через п’ять чи десять років. Можливість користуватись своїми апартаментами.

Мінуси: ваша прибутковість та успіх проекту загалом залежить від керуючої компанії. Успіх проекту передбачає вільне пересування людей хоча б у межах однієї країни.

Інвестиції в редевелопмент у Німеччині

Проект: нерухомість у Німеччині (24 об’єкти) під реновацію та перепродаж Мінімальна інвестиція: від €3 000 Прибутковість: 6–10% у євро на рік, залежно від суми Виплати: щоквартально Накопичувальна програма: від €50 на місяць Зворотній викуп: є Період отримання прибутковості: п’ять років Об’єкт: облігації компанії, що займається редевелопментом житлових будинків, переважно пам’яток архітектури

Група німецьких компаній Vivat Group спільно з проектно-будівельною компанією GGH AG займається покупкою старих будівель у Німеччині, їх ремонтом та перепродажем. У портфелі фірми на даний момент 24 такі об’єкти. Для фінансування проектів використовуються три джерела: банківська позичка, що покриває приблизно половину необхідних коштів, власні гроші та кошти інвесторів. Для їх залучення компанія проводить емісію та випускає облігації з фіксованою прибутковістю. Це важлива відмінність від краудфандингу чи інвестиційних трастів REIT.

Мінімальна інвестиція становить €3 тис. (разові інвестиції) або €50 на місяць за накопичувальною програмою. Інвестор набуває облігації компанії та отримує фіксований дохід.

Проекти, що знаходяться в портфелі фірми

Розрахунок

1 Разові інвестиції

Інвестуючи €10 тис., Ви отримуєте 6% річних, або €600 на рік (по €150 квартал). Вкладаючи €50 тис. – 8% річних, або €4 тис. на рік (по €1000 квартал). 

За правилами емісії повернення інвестованих коштів провадиться у січні 2025 року. Гроші приходять на ваш рахунок без податкових відрахувань.

Укладати можна будь-яку кількість контрактів, але в рамках тієї емісії, яка дозволена компанії місцевим регулятором фінансових операцій. Мінімальна сума входу €3 тис.

2 Накопичувальні програми

Це популярна у європейців схема – вона дозволяє невеликими щомісячними внесками забезпечити накопичення на майбутню пенсію. Я сам користуюсь цією програмою та можу сказати, що щомісячні виплати ніяк не вплинули на мій рівень життя. Головне – ухвалити рішення почати будувати своє майбутнє самостійно, не розраховуючи на державу.

Наприклад, ви вирішили інвестувати €100 за місяць на десять років. Сума договору за десять років становитиме €12 000 (100×12×10), за цей час будуть нараховані відсотки – €4 829,39. Ця сума генерується з щорічного доходу, який, у свою чергу, розраховується із накопичених коштів, тобто €1200 у перший рік, €2400 у другий і т. д.). З нарахованих відсотків віднімаємо відповідний податок у Німеччині (про що вам видається документ для подання до податкової служби своєї країни) у розмірі €1 273,36.

Через десять років ви накопичите €15556,03. Ці гроші ви можете реінвестувати чи забрати – за власним бажанням.

Плюси та мінуси даного типу інвестування

Плюси: можливість входу з невеликою разовою сумою та навіть через щомісячні платежі. Схема хороша створення персонального накопичувального фонду на пенсію чи навчання дітей. Висока прибутковість. Абсолютно пасивний прибуток для інвестора.

Мінуси: ризики, пов’язані з тим, що ваш дохід залежатиме від правильної стратегії інвестування цієї компанії. Іншими словами, від того, які проекти вони вибиратимуть і як вони реалізовуватимуться. Адже ви володієте облігаціями, а не нерухомістю.