Dochodowe inwestycje kapitałowe. Rozważamy zysk na prawdziwych przykładach
Inwestycje kapitałowe pozwalają rozwiązać problem małego wejścia i zdywersyfikować ryzyko przy pomocy tych samych inwestycji. Spójrzmy jednak na tę opcję inwestycyjną na konkretnych przykładach i obliczmy, na jaką rentowność możesz liczyć. Aby to zrobić, rozważ dwa projekty zlokalizowane we Francji i Niemczech.
Środkowa Francja:
Wyndham Halcyon Retreat
Projekt: pięciogwiazdkowy kompleks golfowo-spa Wyndham Halcyon Retreat, który powstaje na powierzchni 1 miliona metrów kwadratowych. Współwłasność: od 17 230 € Pełna własność: od 224 000 € Rentowność: 6–8% rocznie w euro Odkup: tak Okres uzyskania gwarantowanej rentowności: od 6 do 11 lat w zależności od inwestora Nabywana nieruchomość: Udział w apartament w obiekcie golfowo-spa zarządzanym przez operatora hotelowego Wyndham Hotels & Resorts. Istnieje możliwość zakupu mieszkań w pełnej własności.
W celu zakupu mieszkań zarejestrowana jest spółka, w statucie której przepisano 13 akcji. Firma jest właścicielem określonej nieruchomości. Kupując udział, inwestor staje się równoprawnym współwłaścicielem tej nieruchomości. Możesz kupić jedną lub kilka akcji, aż do zakupu całej firmy.
Z inwestorem zawierane są dwie umowy – na zakup udziału (udziałów) i zarządzanie. Umowa ze spółką zarządzającą, która zapewnia gwarantowany zwrot w skali roku, określała również odpowiedzialność stron i warunki wyjścia z projektu.
Ośrodek przeznaczony jest przede wszystkim dla lokalnych turystów i miłośników brytyjskiego golfa (w sąsiedniej miejscowości znajduje się lotnisko, które przyjmuje tanie linie lotnicze z Wielkiej Brytanii).
Wyndham Halcyon Retreat Golf & Spa
Obliczenia
Rozważ inwestycję w wysokości około 50 000 EUR, aby uzyskać lepsze porównanie z powyższymi przykładami. Nawiasem mówiąc, mówimy tutaj o najmie długoterminowym, z tą tylko różnicą, że spółka zarządzająca przejmuje zobowiązania za rentowność i odsprzedaż udziałów po określonej liczbie lat.
Minimalne wejście do projektu to 17 230 €, to jest koszt jednego udziału w kawalerce. Trzy akcje będą kosztować 51 690 euro. Obliczmy dochód z tej kwoty.
Inwestorzy, którzy kupią mieszkania (lub udziały) w tym projekcie w 2020 r., otrzymają 5% zwrotu gotówki lub 2 584,50 EUR w ciągu dwóch tygodni od zakupu. Od przyszłego roku i przez pięć lat inwestor zobowiązany jest płacić 6% rocznie netto, czyli przy tej inwestycji 3 101,00 euro rocznie. Już za pięć lat otrzymasz 15 505,00 €. Płatności są kwartalne.
Inwestor ma wtedy dwie możliwości (!!). Wyjdź z projektu, otrzymawszy z powrotem zainwestowane środki i premię w wysokości do 25%, lub zatrzymaj udział przez kolejne pięć lat, a wtedy zysk wyniesie już 8%.
Pierwsza opcja
Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoje udziały w 2026 r., odzyskasz swoją inwestycję i otrzymasz 25% premii, czyli 64 612,50 €. Kwota ta jest dodatkiem do już wypłaconych Ci 18 089,50 € (2 584,50 € zwrotu gotówki i 15 505,00 € zwrotu w ciągu pięciu lat).
Wydatki – opłata administracyjna – 120 euro rocznie na frakcję lub 360 euro rocznie na trzy frakcje (1800 euro przez pięć lat).
Obliczenia są następujące: 64 612,50 + 18 089,50 – 1800,00 – 51 690,00 = 29 212,00 EUR. Innymi słowy, zarobisz 56,50% dochodu w ciągu sześciu lat, czyli 9,42% rocznie.
Druga opcja
W 2026 r. nie sprzedajesz swoich akcji, ale masz je jeszcze przez kolejne pięć lat – już pod warunkiem otrzymania 8% rocznie. Po zakończeniu okresu stałego dochodu oferujemy odkupienie po cenie zakupu plus premia do 50%. Oznacza to, że za okres od 2026 do 2031 r. otrzymasz 4 135,20 € × 5 = 20 676,00 €. I sprzedaj swoje akcje za 77 535 € (51.690 € + 50%).
Łączna kalkulacja: 77 535,00 + 18 089,50 (przychód przez pierwsze pięć lat i zwrot gotówki) + 20 676,00 (przychód przez następne pięć lat) – 3.600,00 (koszty administracyjne przez dziesięć lat) – 51 690,00 = 61 010,00 EUR lub 118% lub 11,80% rocznie.
Możesz sprzedać udział z wyprzedzeniem na własną rękę lub kontaktując się z firmą zarządzającą. O chęci wycofania się z projektu, a także dalszego posiadania akcji, należy wcześniej ostrzec spółkę zarządzającą – z rocznym wyprzedzeniem.
Współwłasność w tym projekcie pozwala właścicielom wypoczywać na terenie kompleksu do czterech tygodni bezpłatnie. Ale! Odpoczynek tygodniowy nie wpłynie na rentowność. Ale każde kolejne siedem dni będzie kosztować 2% wydajności. Oznacza to, że w systemie z 6% rocznie, odpoczywając w ośrodku golfowym przez miesiąc, nie zarobisz nic w danym roku. Jedyne, za co będziesz musiał zapłacić podczas wakacji, to media. Jeśli posiadasz jedną akcję, opłata wyniesie około 10 € za dzień.
Plusy i minusy tego typu inwestycji
Plusy: niskie wejście (tylko 17 230 €), rozsądny i pasywny zwrot dla inwestora, możliwość wyjścia z projektu za pięć lub dziesięć lat. Możliwość korzystania z własnego mieszkania.
Minusy: Twoja rentowność i powodzenie projektu jako całości zależy od firmy zarządzającej. Powodzenie projektu zakłada swobodny przepływ osób w co najmniej jednym kraju.
Inwestycja w przebudowę w Niemczech
Projekt: nieruchomości w Niemczech (24 obiekty) do remontu i odsprzedaży Minimalna inwestycja: od 3000 € Zysk: 6–10% w euro rocznie, w zależności od kwoty Płatności: kwartalnie Program oszczędnościowy: od 50 € miesięcznie Odkup: tak Wydajność okres: pięć lat Nabywany przedmiot: obligacje spółki zajmującej się przebudową budynków mieszkalnych, głównie zabytków architektury
Grupa niemieckich firm Vivat wraz z firmą projektowo-budowlaną GGH AG zajmuje się zakupem starych budynków w Niemczech, ich renowacją i odsprzedażą. Obecnie w portfolio firmy znajdują się 24 takie obiekty. Do finansowania projektów wykorzystywane są trzy źródła: kredyt bankowy pokrywający około połowy potrzebnych środków, środki własne oraz środki inwestorów. Aby ich przyciągnąć, firma emituje i emituje obligacje o stałym dochodzie. Jest to istotna różnica w porównaniu z finansowaniem społecznościowym lub funduszami inwestycyjnymi typu REIT.
Minimalna inwestycja to 3000 € (inwestycja jednorazowa) lub 50 € miesięcznie w ramach programu akumulacyjnego. Inwestor kupuje obligacje spółki i otrzymuje stały dochód.
Projekty w portfolio firmy
Obliczenie
1 Jednorazowa inwestycja
Inwestując 10 000 EUR, otrzymujesz 6% rocznie lub 600 EUR rocznie (150 EUR kwartalnie). Inwestując 50 000 – 8% rocznie lub 4000 EUR rocznie (1 000 EUR kwartalnie).
Zgodnie z zasadami emisji zwrot zainwestowanych środków następuje w styczniu 2025 roku. Pieniądze trafiają na Twoje konto bez potrąceń podatkowych.
Możesz zawrzeć dowolną ilość umów, ale w ramach emisji dozwolonej dla firmy przez lokalnego regulatora transakcji finansowych. Minimalna kwota wpisu to 3000 €.
2 programy oszczędnościowe
Jest to popularny wśród Europejczyków program – pozwala on zabezpieczyć oszczędności na przyszłą emeryturę za pomocą niewielkich miesięcznych składek. Sam korzystam z tego programu i mogę powiedzieć, że comiesięczne płatności w żaden sposób nie wpłynęły na mój standard życia. Najważniejsze jest, aby zdecydować się na samodzielne budowanie przyszłości, bez polegania na państwie.
Na przykład decydujesz się zainwestować 100 euro miesięcznie przez dziesięć lat. Kwota kontraktu na dziesięć lat wyniesie 12 000 euro (100 × 12 × 10), w tym czasie będą naliczane odsetki – 4 829,39 euro. Kwota ta jest generowana z rocznego dochodu, który z kolei naliczany jest od zgromadzonych środków, tj. 1200 euro w pierwszym roku, 2400 euro w drugim itd.). Od naliczonych odsetek odliczamy odpowiedni podatek w Niemczech (o którym otrzymasz dokument do przedstawienia w urzędzie skarbowym swojego kraju) w wysokości 1 273,36 €.
Za dziesięć lat zgromadzisz 15 556,03 €. Możesz ponownie zainwestować te pieniądze lub je odebrać – jak chcesz.
Plusy i minusy tego typu inwestycji
Plusy: możliwość wejścia z niewielką jednorazową kwotą, a nawet poprzez miesięczne płatności. Program jest dobry do tworzenia osobistego funduszu oszczędnościowego na emeryturę lub naukę dzieci. Wysoka wydajność. Całkowicie pasywny dochód inwestora.
Minusy: Ryzyko związane z faktem, że Twoje dochody będą zależeć od prawidłowej strategii inwestycyjnej tej firmy. Innymi słowy, na jakie projekty wybiorą i jak będą realizowane. Jesteś właścicielem obligacji, a nie nieruchomości.