Як інвестувати в нерухомість та не втратити гроші

Про те, щоб вкласти гроші в нерухомість, замислюються багато успішних людей. Але як інвестувати у нерухомість? Адже це чудова можливість не лише зберегти свої гроші під час інфляції, а й значно примножити капітал. Насправді на ринку новобудов та вторинного житла існує багато можливостей для успішного розвитку бізнесу. Традиційно ця сфера вважається одним із найбезпечніших і найвигідніших способів заробітку.

У статті наведено кілька варіантів того, як правильно інвестувати в нерухомість, зводячи ризики до мінімуму. Подібний вид бізнесу дозволяє отримувати пасивний дохід інвестору – в більшості випадків не потрібно приймати активних дій для його розвитку, що дозволяє спрямувати свої сили та час на інший вид діяльності, що потребує більшої уваги.

Вкладення грошей у нерухомість вигідно тривалістю своєї дії. Досить зробити одноразове грошове вкладення щоб одержати дивідендів на період. Але це далеко не єдина перевага. Докладніше тема розкрита у розділах, наведених нижче.

Чому інвестиції в нерухомість обов’язково принесуть прибуток

Важливо розуміти, що вкладення нерухомість, як і будь-який інший бізнес, вимагають ретельного продумування всіх кроків. Вирішивши стати інвестором, слід вивчити ринок та використати всі можливі варіанти, що дозволяють сформувати власний інвестиційний портфель. Відмінним варіантом стане вкладення грошей у різні види будівель. Також є різні стратегії, що дозволяють проводити обрану лінію бізнесу максимально безпечно.

Найпоширеніший варіант – це купівля квартир. Житло завжди користувалося і користуватиметься попитом у покупців, оскільки є однією з найважливіших складових спокійного та комфортного життя. Вкласти свій капітал вигідно можна на різних етапах: наприклад, стадія будівництва нових квартир у висотному будинку або гра на вторинному ринку.

Перед покупкою будинку, квартири або приміщення іншого типу потрібно подбати про збереження грошей. Інвестування в нерухомість – це досить складний вид бізнесу, що вимагає ретельного вивчення ринку, знання всіх можливих ризиків та підводного каміння. Тому потрібно запастись терпінням і почитати літературу, що дозволяє добре зрозуміти особливості ринку нерухомого майна.

Одним із популярних напрямів придбання нерухомого майна є купівля комерційного. Новий власник перепродає квартири чи будинки, інший варіант – це довгострокова чи короткострокова оренда. Подібний варіант можливий як у новобудовах, так і з житлом із вторинного ринку. Докладніше про цілі вкладення капіталу житло розказано нижче.

Цілі інвестицій у нерухомість

Перед тим як вкласти гроші в нерухомість потрібно добре подумати, щоб правильно відповісти на очевидне питання: яка мета є основою при покупці житла? Тільки давши точну та зважену відповідь, можна починати, адже від відповіді залежить вибір стратегії, об’єкта, в який будуть вливатись гроші, тривалість вкладення, а також ризики, дохід та окупність всього проекту.

Можна прочитати, що лише мало хто досягає успіху в цьому виді бізнесу. Згідно зі статистикою, лише 20% нових інвесторів точно знають, чого хочуть, і ставлять перед собою конкретні цілі та завдання. Це дозволяє зрозуміти причину багатьох невдач. Саме тому важливо переконатись у наступному:

1. Ви усвідомлюєте серйозність своїх намірів і те, скільки грошей знадобиться для реалізації намічених планів.
2. Інвестиції в нерухомість вам по кишені. Тобто виділені активи не є останніми у бюджеті, за потреби можна буде підтягнути резерви без шкоди для якості життя.
3. Є достатньо часу для вивчення ринку, всіх його особливостей та підводних каменів, ви готові витрачати зусилля на розуміння всіх тонкощів обраного виду бізнесу.

Але найголовніше – це розуміти, що на шляху виникатимуть різні перешкоди, які доведеться долати. Перш ніж починати свою справу, важливо зважити всі "за" і "проти", відповісти на всі поставлені питання, і тільки потім робити перший крок. Перед людьми, які ретельно підготувалися та вирішили ризикнути, відкривається багато нових можливостей.

Переваги інвестування у нерухомість

Вибір розвитку бізнесу – це досить складне завдання, адже скрізь є свої плюси та мінуси. Але, вибираючи актив, багато хто зупиняється саме на купівлі квартири. Найочевидніша перевага – це можливість отримати стабільний фундамент, адже у будь-якому разі квадратні метри можна залишити собі і не платити більше за орендну плату, маючи власне житло. Варіант безпрограшний. Інші плюси:

1. Інвестиції у нерухомість дозволяють зберегти гроші під час інфляції. Квартири дорожчають у період нестабільної економіки, тому вкладені активи збережуться.
2. Це відмінний варіант отримання пасивного доходу. Для цього досить просто здавати квартиру та отримувати гроші, нічого при цьому не роблячи.
3. Вибравши потрібний період на ринку, приміщення можна вигідно продати, отримавши додатковий дохід.

Для бізнесменів, які вирішили отримати інше громадянство, вкладення грошей у нерухомість відкриває широкі можливості. Серед країн, які пропонують ПМП за інвестування в економіку, можна знайти багато балканських держав. Наприклад, Іспанію, Мальту, Кіпр, острівні держави Карибського басейну та безліч інших цікавих варіантів.

Звичайно, у цьому випадку йдеться про досить великі суми, що вимірюються сотнями тисяч доларів. Тому що для проведення операції доведеться співпрацювати з дуже серйозними державними компаніями. І тому без грамотної юридичної допомоги не обійтись.

З чого почати?

Незалежно від досвіду та розміру капіталу починати інвестору треба з навчання. Найголовніше – це дати раду ризикам. Слід усвідомлювати, що торгівля ринку нерухомості пов’язана з багатьма ризиками, тому без достатнього рівня підготовки годі було починати. Насамперед, важливо розібратися у поданих нижче питаннях:

1. Які види інвестування у нерухоме майно існують?
2. У який термін можна розраховувати отримання перших доходів?
3. Види об’єктів та тонкощі правильного вибору.
4. Законні кошти, що дозволяють фінансувати ринку нерухомості.
5. Як уникнути чи мінімізувати ризики?

Сьогодні інвестиції в нерухомість можна робити завдяки величезній кількості державних програм. Серед найпоширеніших: вкладення власних грошей, використання цільових облігацій, що дозволяють зробити покупку, депозити для покупки квартир у новобудовах. Крім того, існує багато інших варіантів, з якими можна ознайомитись при самостійному вивченні ринку. Нижче представлені найцікавіші види.

Види інвестицій у нерухомість

Починаючи дізнаватися про те, як швидше почати інвестувати в нерухомість, новачки ринку стикаються з першими труднощами. Тому що виявляється все значно складніше, ніж просто купити квартиру і почати здавати її всім охочим. На початковому етапі слід розібратися в азах капіталовкладень, поданих нижче:

1. Один з найпоширеніших варіантів – це вливання грошей у комерційні приміщення чи квартири. Останній варіант найбільш зручний для інвесторів-початківців, оскільки не вимагає великих витрат. Купівля комерційних нежитлових об’єктів, до яких належать готелі, склади, офіси та інші локації, вимагають достатнього досвіду та значно більших грошових вливань, ніж перший варіант.
2. Не менш важливо виконувати вкладення, правильно вибравши етап готовності об’єкта. Угоду можна укладати для покупки вже повністю готової квартири (офісу, будинку і т.д.) або в момент початку або проведення будівництва. Уклавши договір на етапі початку будівництва, можна отримати великий дохід у майбутньому, але ризики проектів, що знаходяться в стадії будівництва, – це ризикована операція, тому вимагає ретельного зважування та опрацювання деталей.

Найлегший варіант – це купити готову квартиру на вторинному ринку. За відсутності досвіду про те, як інвестувати в нерухомість, мати справу з об’єктом, що знаходиться на стадії будівництва, досить складно.

Якщо ж є бажання вкласти гроші в об’єкт ще на етапі закладення котловану, варто бути готовим до таких ризиків: будівництво може бути заморожене з різних причин, виникають різні проблеми, пов’язані з передачею об’єкта в експлуатацію, багато державних органів не дають дозволу на підключення муніципальних систем комунікації. .

На ринку новобудов та вторинного житла крутяться великі гроші. Йдеться як про прямі вкладення сам об’єкт, але й додаткові витрати, пов’язані з необхідністю його змісту.

Терміни інвестування

Крім вибору об’єкта нерухомості, важливо правильно розрахувати терміни, на які будуть вкладені інвестиції, та період окупності. Саме про це йтиметься нижче. Питання про те, наскільки вигідно і прибутково інвестувати в нерухомість, досить складний, оскільки відповідей на нього багато, але жоден не дасть точного плану. Кожен випадок індивідуальний і потребує особливого підходу до вирішення поставлених завдань. Тому що вирішивши використовувати об’єкти нерухомості як засіб отримання доходів, потрібно приготуватися чекати. Зазвичай, середньостатистичний об’єкт окупається в період від 7 до 12 років після покупки. В даному випадку можливо кілька варіантів:

1. Стандартний сценарій – це покупка квартири на вторинному ринку, яка використовуватиметься виключно для оренди. При ціні 30 000 доларів і орендної плати 200 доларів для повної окупності знадобиться 12 років і 6 місяців. Звичайно, цифра дуже приблизна, адже орендна плата може змінюватися, а також потрібно пам’ятати про необхідність періодичних ремонтних робіт та податкові платежі.
2. Альтернативний сценарій – це покупка квартири у новому будинку. До середньої вартості 120 000 доларів слід додати 30 000 доларів на ремонт. Оренда становитиме, наприклад, 1300 доларів, тобто окупити об’єкт можна за 10 років, а надалі отримувати прибуток. Але треба бути готовим до непередбачуваних витрат, як було зазначено раніше.

Додаткові варіанти

1. Можна вкласти гроші у нерухомість комерційного типу. У разі ситуація дуже схожа. Середній період окупності об’єкта складе близько 10 років, але все залежить від первісної суми, орендної плати та інших супутніх факторів, яких дуже багато. Комерційні об’єкти не настільки стабільні, якщо порівнювати із квартирами. Ціна може бути дуже високою або впасти. Така сама ситуація з попитом на оренду.
2. Отримати дивіденди швидше можна, скориставшись можливістю не здати об’єкт в оренду, а продати за вигіднішою ціною. У цьому випадку йдеться про спекулятивні інвестиції, коли, наприклад, квартира купується за вигідною ціною, а згодом продається дорожче. Один із способів інвестицій у цьому випадку – це покупка квартири на стадії будівництва з наступним перепродажем, коли об’єкт буде повністю зданий. Звичайно, потрібно буде зробити ремонт та почекати кілька років до здачі. Але окупність може становити від 10% до 50%. Точно сказати неможливо через різні фактори: регіон, попит, макроекономіка та інше.

Формула Шіллера

Навчитися правильно вибирати вектор розвитку на ринку нерухомого майна допоможе формула Роберта Шіллера. З її допомогою можна оцінити перспективи об’єкта та вирішити, чи варто робити вкладення.

Методика розроблена Нобелівським лауреатом у галузі економіки, надзвичайно проста і зрозуміла навіть для новачків, які лише починають свій шлях у цій галузі бізнесу. Ухвалюючи рішення про купівлю, потрібно порахувати співвідношення вартості об’єкта із сумою орендної плати за повний рік проживання. Звичайно, доведеться вивчити багато додаткової інформації, щоб отримати достовірні цифри, але це дозволить уникнути низки помилок та втрати грошей, тому витрати зусиль та часу повністю виправдані.

Приблизний розрахунок за формулою Шіллера виглядає так:

Вартість об’єкту складає 25 000 доларів. При орендній платі на місяць 150 доларів річний дохід становитиме 1800 доларів. Тобто співвідношення становитиме 13, 9, отже, число входить у діапазон адекватної оцінки нерухомості, який за формулою становить від 10 до 15. Якщо підсумкова цифра менше 10, отже, нерухомість недооцінена, що робить її дуже привабливою вкладення капіталу. Якщо цифра вище 15, то інвестиція, швидше за все, буде невигідною, оскільки є переоцінка.

Звичайно, при розрахунку не враховуються багато важливих факторів: попит, конкуренція, інфляція та інше. Але для інвестора-початківця вона цілком підійде як базисна. Надалі свій арсенал потрібно буде розширювати, інакше робити інвестиції у нерухомість професійно не вдасться.

Коли краще вкладати гроші

Це дуже складне питання, відповісти на яке практично неможливо, оскільки однозначної відповіді не існує. Помічено, що влітку, у період відпусток, та взимку, у різдвяні свята, активність падає. Це дозволяє купити об’єкт дешевше. З іншого боку, на вартість впливатимуть додаткові фактори. Наприклад, стан економіки та політична обстановка в країні, попит у окремо взятому регіоні та інші.

Саме тому відповісти, як інвестувати у нерухомість неможливо. Статистика показує, що ціни стають нижчими з листопада по березень. Але навіть у період максимально високих цін можна знайти об’єкт за привабливою ціною. Особливо якщо йдеться про необхідність термінового продажу. Саме тому потрібно моніторити ринок постійно.

Стратегії інвестування у нерухомість

Вирішивши вкласти гроші у нерухомість, потрібно ретельно продумати стратегію. Варіантів для різних типів об’єктів безліч, тому вибрати буде з чого. Нижче представлено кілька варіантів для тих, хто бажає спробувати свої сили на вторинному ринку, купивши вже готовий для здавання або перепродажу об’єкт:

1. Найрозумніший варіант для новачків – це покупка квартири у житловому стані для подальшої здачі в оренду без додаткових витрат на ремонт.
2. Купівля квартири, де потрібні ремонтні роботи. Тому що це дозволяє після упорядкування її здавати житло, підвищивши вартість оренди, або перепродати його. У другому випадку ціна може бути вищою на 50%. Звичайно, потрібно вміти правильно оцінювати майбутні роботи, інакше, виконавши ремонт, можна піти «в мінус» навіть після перепродажу.
3. За великого попиту на оренду квартир багато гравців ринку нерухомості купують одну велику квартиру для того, щоб розділити її на кілька квартир-студій. Потім ці квартири здаються з великою вигодою. Зворотний варіант – це покупка кількох невеликих суміжних квартир для об’єднання в одну велику для здавання за вищою ціною чи продажем.

Важливо пам’ятати, що при покупці об’єкта, в який потрібні додаткові вкладення, слід ретельно розраховувати. Звичайно, бажання отримати великий дохід сильне, але воно не повинно переважувати здоровий глузд. Ремонтні роботи – це потреба витрат, але й час, протягом якого ситуація над ринком може змінитися.

Первинний ринок та комерційні об’єкти

Розглянуті варіанти у тому, як інвестувати в нерухомість з прикладу квартир, цілком життєздатні. І особливо у випадку з комерційними об’єктами чи новобудовами. Додатково можна розглянути варіант переведення комерційного об’єкту до житлового фонду. Це значно підвищить його вартість.

Здобувши досвід і навчившись робити правильний вибір на первинному ринку, можна успішно заробляти. І робити вклади незалежно від того, на якому етапі перебуває будівництво. Але є золоте правило: що раніше зроблено вкладення, то більше воно принесе дивідендів своєму власнику.

Вкладаючись у квадратні метри об’єкта, що будується, слід заздалегідь підготувати план здачі в оренду або перепродажу. Тому що досить часто інвестори скуповують квартири в новобудовах ще в момент закладання котловану. А потім перепродують їх на пізніших термінах дорожче та з вигодою для себе. Адже це дозволяє отримати прибуток раніше і не нести додаткових витрат. При хорошому розкладі загальний розмір чистого доходу може становити щонайменше 35% від вкладеної суми.

Плюси та мінуси інвестицій у нерухомість

Розповісти, як правильно інвестувати у нерухомість, практично неможливо. Будь-який вид бізнесу, що вимагає вкладень, має низку своїх особливостей, переваг та недоліків. Головний плюс вкладення у квадратні метри – це можливість отримувати дохід довгі роки чи навіть десятиліття. Наприклад, здаючи квартири, одержуючи у своїй орендну плату. Для збільшення доходу достатньо покращити об’єкт та підвищити вартість проживання. Якщо брати довгострокові перспективи, ціна нерухомих об’єктів з часом підвищується. Недолік – це тривалий термін окупності та отримання чистих доходів.

Не слід забувати про низьку ліквідність. Якщо об’єкт потрібно буде швидко продати, можуть виникнути проблеми. Для прискорення процесу доведеться значно знизити ціну, що призведе до фінансових втрат. І найголовніше – це потреба витрат на постійне утримання.

Що варто прочитати перед покупкою нерухомості

Вирішивши зайнятися інвестиціями в нерухомість, потрібно ретельно підготуватися. І тому варто почитати спеціалізовану літературу професійних економістів. Крім того, є книги, написані людьми, які зробили статки саме в цьому бізнесі. Вони пройшли всі етапи та готові поділитися досвідом. Залишається лише читати. Насамперед варто купити книгу Роберта Кійосакі «Інвестиції в нерухомість». Але не менш цікава і корисна книга – "Інвестиції в нерухомість для чайників" від Еріка Тайсона. З вітчизняної літератури варто ознайомитись із книгою «Інвестування в нерухомість. Як заробити без стартового капіталу на чужих грошах» Олексія Дурнєва.