Cómo invertir en bienes raíces sin perder dinero

Muchas personas exitosas piensan en invertir en bienes raíces. Pero, ¿cómo invertir en bienes raíces? Después de todo, esta es una gran oportunidad no solo para ahorrar dinero durante la inflación, sino también para aumentar significativamente el capital. De hecho, hay muchas oportunidades para el desarrollo comercial exitoso en el mercado de nuevos edificios y segundas residencias. Tradicionalmente, esta área se considera una de las formas más seguras y rentables de ganar dinero.

El artículo presenta varias opciones sobre cómo invertir adecuadamente en bienes raíces, minimizando los riesgos. Este tipo de negocio le permite al inversionista recibir ingresos pasivos – en la mayoría de los casos, no necesita dar pasos activos para desarrollarlo, lo que le permite dirigir su tiempo y energía a otro tipo de actividad que requiere más atención.

Invertir en bienes raíces es rentable mientras dure su acción. Es suficiente hacer una inversión en efectivo de una sola vez para recibir dividendos durante un largo período. Pero esto está lejos de ser la única ventaja. El tema se trata con más detalle en las secciones siguientes.

Por qué invertir en bienes raíces seguramente generará ganancias

Es importante comprender que invertir en bienes raíces, como cualquier otro negocio, requiere una cuidadosa consideración de todos los pasos. Una vez que haya decidido convertirse en inversor, debe estudiar el mercado y utilizar todas las opciones posibles para formar su propia cartera de inversiones. Una excelente opción sería invertir en varios tipos de edificios. También existen diferentes estrategias que le permiten llevar a cabo la línea de negocio elegida con la mayor seguridad posible.

La opción más común es comprar apartamentos. La vivienda siempre ha tenido y tendrá demanda entre los compradores, ya que es uno de los componentes más importantes de una vida tranquila y cómoda. Puede invertir su capital de manera rentable en varias etapas: por ejemplo, la etapa de construir nuevos apartamentos en un edificio de gran altura o jugar en el mercado secundario.

Antes de comprar una casa, departamento u otro tipo de local, debe cuidar la seguridad del dinero. Invertir en bienes raíces es un tipo de negocio bastante complejo que requiere una cuidadosa investigación de mercado, conocimiento de todos los posibles riesgos y trampas. Por lo tanto, debe tener paciencia y leer la literatura que le permita comprender bien las características del mercado inmobiliario.

Una de las áreas más populares para adquirir bienes raíces es la compra de propiedades comerciales. El nuevo propietario revende los apartamentos o casas, otra opción es un arrendamiento a largo o corto plazo. Una opción similar es posible tanto en edificios nuevos como con viviendas del mercado secundario. Más detalles sobre los propósitos de invertir en vivienda se describen a continuación.

Objetivos de inversión inmobiliaria

Antes de invertir en bienes raíces, debe pensar detenidamente para responder correctamente a la pregunta obvia: ¿cuál es el propósito de comprar una casa? Solo al dar una respuesta precisa y equilibrada, puede comenzar, porque la elección de la estrategia, el objeto en el que se invertirá el dinero, la duración de la inversión, así como los riesgos, los ingresos y la recuperación de todo el proyecto dependen de la respuesta.

Puedes leer que solo unos pocos tienen éxito en este tipo de negocios. Según las estadísticas, solo el 20% de los nuevos inversores saben exactamente lo que quieren y establecen metas y objetivos específicos. Esto permite comprender la razón de tantos fracasos. Por eso es importante asegurarse de que:

1. Definitivamente se dará cuenta de la seriedad de sus intenciones y cuánto dinero se necesitará para implementar sus planes.
2. Invertir en bienes raíces es adecuado para usted. Es decir, los activos asignados no son los últimos en el presupuesto; si es necesario, será posible ajustar las reservas sin comprometer la calidad de vida.
3. Hay suficiente tiempo para estudiar el mercado, todas sus características y trampas, está listo para esforzarse en comprender todas las complejidades del tipo de negocio elegido.

Pero lo más importante es entender que en el camino surgirán varios obstáculos que habrá que superar. Antes de iniciar su propio negocio, es importante sopesar todos los pros y los contras, responder a todas las preguntas planteadas y solo entonces dar el primer paso. Hay muchas oportunidades nuevas para las personas que se han preparado cuidadosamente y han decidido tomar riesgos.

Beneficios de invertir en bienes raíces

La elección del desarrollo empresarial es una tarea bastante difícil, porque en todas partes hay ventajas y desventajas. Pero, al elegir un activo, muchos se detienen en la compra de un apartamento. La ventaja más evidente es la posibilidad de conseguir una base estable, porque en cualquier caso, puedes quedarte con los metros cuadrados para ti y no pagar más alquiler, teniendo tu propia vivienda. Una opción ganar-ganar. Otras ventajas:

1. Invertir en bienes raíces le permite ahorrar dinero durante la inflación. Los apartamentos aumentan de precio durante una economía inestable, por lo que los activos invertidos permanecerán.
2. Esta es una gran opción para generar ingresos pasivos. Para hacer esto, basta con alquilar un apartamento y recibir dinero sin hacer nada.
3. Habiendo elegido un período adecuado en el mercado, las instalaciones se pueden vender de manera rentable y recibir ingresos adicionales.

Para los empresarios que deciden obtener otra ciudadanía, invertir en bienes raíces abre grandes oportunidades. Entre los países que ofrecen residencia permanente para invertir en la economía, puedes encontrar muchos estados balcánicos. Por ejemplo, España, Malta, Chipre, los estados insulares del Caribe y muchas otras opciones interesantes.

Por supuesto, en este caso estamos hablando de montos bastante grandes, medidos en cientos de miles de dólares. Porque para llevar a cabo la transacción, será necesario cooperar con empresas estatales muy serias. Y así sin asistencia jurídica competente es indispensable.

¿Dónde empezar?

Independientemente de la experiencia y la cantidad de capital, un inversionista debe comenzar con capacitación. Lo más importante es hacer frente a los riesgos. Debe tener en cuenta que operar en el mercado inmobiliario implica muchos riesgos, por lo que no debe comenzar sin un nivel de preparación suficiente. En primer lugar, es importante entender las siguientes preguntas:

1. ¿Qué tipos de inversión inmobiliaria existen?
2. ¿Cuándo puedo esperar recibir los primeros ingresos?
3. Tipos de objetos y sutilezas de la elección correcta.
4. Medios legales para financiar el mercado inmobiliario.
5. ¿Cómo evitar o minimizar los riesgos?

Hoy en día, las inversiones inmobiliarias se pueden realizar gracias a muchos programas gubernamentales. Entre los más comunes: invertir su propio dinero, utilizar bonos específicos que le permitan realizar una compra, depósitos para comprar apartamentos en edificios nuevos. Además, hay muchas otras opciones con las que puede familiarizarse estudiando el mercado de forma independiente. A continuación se muestran las vistas más interesantes.

Tipos de inversiones inmobiliarias

Comenzando a aprender cómo comenzar rápidamente a invertir en bienes raíces, los recién llegados al mercado enfrentan las primeras dificultades. Porque resulta que todo es mucho más complicado que comprar un apartamento y empezar a alquilarlo a todo el mundo. En la etapa inicial, debe comprender los conceptos básicos de las inversiones de capital, que se presentan a continuación:

1. Una opción común es inyectar dinero en locales comerciales o departamentos. Esta última opción es la más conveniente para inversores novatos, ya que no requiere grandes gastos. La compra de propiedades comerciales no residenciales, que incluyen hoteles, almacenes, oficinas y otros lugares, requiere suficiente experiencia y muchas más inyecciones de efectivo que la primera opción.
2. Es igualmente importante realizar inversiones eligiendo correctamente la etapa de preparación del objeto. La transacción puede ser concluida para la compra de un apartamento totalmente terminado (oficina, casa, etc.) o en el momento del inicio o construcción. Al firmar un contrato al comienzo de la construcción, puede obtener una gran cantidad de ingresos en el futuro, pero los riesgos de los proyectos en construcción son una operación más riesgosa y, por lo tanto, requieren una cuidadosa ponderación y elaboración de los detalles.

La opción más fácil es comprar un apartamento terminado en el mercado secundario. Sin experiencia sobre cómo invertir en bienes raíces, lidiar con un objeto que está en construcción es bastante difícil.

Si existe el deseo de invertir dinero en la instalación incluso en la etapa de colocación del pozo de cimentación, debe estar preparado para los siguientes riesgos: la construcción puede congelarse por varias razones, surgen varios problemas asociados con la transferencia de la instalación a la operación, muchas agencias gubernamentales no dan permiso para conectar los sistemas de comunicación municipales.

Mucho dinero está girando en el mercado de nuevos edificios y viviendas secundarias. Estamos hablando no solo de inversiones directas en el objeto en sí, sino también de costos adicionales asociados con la necesidad de mantenerlo.

Términos de inversión

Además de elegir una propiedad, es importante calcular correctamente los plazos en los que se invertirán las inversiones y el período de recuperación. Esto es lo que se discutirá a continuación. La cuestión de cómo invertir de manera rentable y rentable en bienes raíces es bastante complicada, ya que hay muchas respuestas, pero ninguna de ellas dará un plan exacto. Cada caso es individual y requiere un enfoque especial para resolver problemas. Porque si decide utilizar bienes raíces como medio para generar ingresos, debe estar preparado para esperar. Por lo general, la propiedad promedio se amortiza dentro de los 7 a 12 años posteriores a la compra. En este caso, varias opciones son posibles:

1. El escenario estándar es la compra de un apartamento en el mercado secundario, que se utilizará exclusivamente para alquiler. A un precio de $30,000 y un alquiler de $200, se necesitarían 12 años y 6 meses para pagarlo por completo. Por supuesto, la cifra es muy aproximada, porque el alquiler puede cambiar y también debe recordar la necesidad de reparaciones periódicas y pagos de impuestos.
2. Un escenario alternativo es la compra de un apartamento en una casa nueva. Agregue $30,000 para reparaciones al costo promedio de $120,000. El alquiler será, por ejemplo, de $ 1300, es decir, puede devolver el objeto en 10 años y luego obtener una ganancia. Pero debe estar preparado para gastos inesperados, como se mencionó anteriormente.

Opciones adicionales

1. Puede invertir en bienes raíces comerciales. En este caso, la situación es muy similar. El plazo de amortización medio de un objeto será de unos 10 años, pero todo depende del importe inicial, el alquiler y una serie de otros factores relacionados, que son muy numerosos. Las propiedades comerciales no son tan estables en comparación con los apartamentos. El costo puede ser muy alto o caer. La misma situación con la demanda de alquiler.
2. Puede obtener dividendos más rápido aprovechando la oportunidad de no arrendar el objeto, sino venderlo a un mejor precio. En este caso, estamos hablando de inversiones especulativas, cuando, por ejemplo, se compra un apartamento a precio de ganga y luego se vende a un precio más alto. Una de las formas de invertir en este caso es comprar un apartamento en la etapa de construcción con posterior reventa cuando el objeto esté totalmente encargado. Por supuesto, será necesario hacer reparaciones y esperar unos años antes de la entrega. Pero la recuperación puede ser del 10% al 50%. Es imposible decir exactamente debido a varios factores: región, demanda, macroeconomía, etc.

Fórmula de Schiller

La fórmula de Robert Shiller lo ayudará a aprender cómo elegir el vector de desarrollo adecuado en el mercado inmobiliario. Con su ayuda, puede evaluar las perspectivas del objeto y decidir si realizar una inversión.

La metodología fue desarrollada por el Premio Nobel de Economía, es sumamente sencilla y comprensible incluso para principiantes que recién se inician en esta área empresarial. Al tomar una decisión de compra, debe calcular la relación entre el valor del objeto y el monto del alquiler por un año completo de residencia. Por supuesto, tendrás que estudiar mucha información adicional para obtener números confiables, pero esto evitará una serie de errores y pérdidas de dinero, por lo que el esfuerzo y el tiempo están totalmente justificados.

Un cálculo aproximado utilizando la fórmula de Schiller es el siguiente:

El costo del objeto es de $25,000. Con una renta mensual de $150, el ingreso anual será de $1,800. Es decir, la relación será de 13,9, lo que significa que el número está en el rango de una tasación inmobiliaria adecuada, que, según la fórmula, es de 10 a 15. Si la cifra final es inferior a 10, entonces la propiedad está infravalorado, lo que lo hace extremadamente atractivo para la inversión. Si la cifra es superior a 15, es probable que la inversión no sea rentable, ya que existe una sobrevaloración.

Por supuesto, el cálculo no tiene en cuenta muchos factores importantes: demanda, competencia, inflación, etc. Pero para un inversor novato, es bastante adecuado como básico. En el futuro, deberá ampliar su arsenal, de lo contrario, no podrá invertir profesionalmente en bienes raíces .

¿Cuándo es el mejor momento para invertir?

Esta es una pregunta extremadamente difícil, que es casi imposible de responder, ya que no hay una respuesta única. Se ha notado que en verano, durante las vacaciones, y en invierno, durante las vacaciones de Navidad, la actividad cae. Esto le permite comprar un objeto más barato. Por otro lado, factores adicionales afectarán el costo. Por ejemplo, el estado de la economía y la situación política del país, la demanda en una región en particular, y otros.

Por eso es imposible responder cómo invertir en bienes raíces . Las estadísticas muestran que los precios bajan de noviembre a marzo. Pero incluso durante el período de los precios más altos, puede encontrar un objeto a un precio atractivo. Especialmente cuando se trata de la necesidad de una venta urgente. Es por eso que necesita monitorear el mercado constantemente.

Estrategias de Inversión Inmobiliaria

Al decidir invertir en bienes raíces, debe considerar cuidadosamente la estrategia. Hay una gran cantidad de opciones para diferentes tipos de objetos, por lo que habrá mucho para elegir. A continuación se presentan varias opciones para aquellos que quieran probar suerte en el mercado secundario comprando un objeto que ya está listo para su entrega o reventa:

1. La opción más razonable para los principiantes es comprar un apartamento en condiciones residenciales para su posterior alquiler sin costos de reparación adicionales.
2. Comprar un piso que necesita reformas. Porque permite, tras ponerla en orden, alquilar la vivienda, aumentando el precio del alquiler, o revenderla. En el segundo caso, el precio puede ser superior en un 50%. Por supuesto, debe poder evaluar correctamente el próximo trabajo; de lo contrario, una vez completada la reparación, puede ir "en números rojos" incluso después de la reventa.
3. Con una gran demanda de apartamentos de alquiler, muchos actores del mercado inmobiliario compran un apartamento grande para dividirlo en varios apartamentos tipo estudio. Entonces estos apartamentos se alquilan con una gran ganancia. La opción inversa es la compra de varios departamentos pequeños adyacentes para unirlos en uno grande para alquilar a un precio más alto o vender.

Es importante recordar que al comprar un objeto en el que se necesitan inversiones adicionales, todo debe calcularse cuidadosamente. Por supuesto, el deseo de obtener grandes ingresos es fuerte, pero no debe ser mayor que el sentido común. El trabajo de reparación no es solo la necesidad de gastar, sino también el tiempo durante el cual la situación en el mercado puede cambiar.

Mercado primario y propiedades comerciales

Las opciones discutidas sobre cómo invertir en bienes raíces usando el ejemplo de los apartamentos son completamente viables. Y especialmente en el caso de instalaciones comerciales o edificios nuevos. Adicionalmente, puede considerar la opción de transferir una instalación comercial a un fondo residencial. Esto aumentará significativamente su costo.

Habiendo adquirido experiencia y aprendido a tomar la decisión correcta en el mercado primario, puede ganar dinero con éxito. Y hacer aportes sin importar la etapa de construcción. Pero hay una regla de oro: cuanto antes se haga la inversión, más dividendos traerá a su propietario.

Al invertir en metros cuadrados de un objeto en construcción, debe preparar un plan de arrendamiento o reventa por adelantado. Porque muy a menudo los inversores compran apartamentos en edificios nuevos incluso en el momento de colocar los cimientos. Y luego los revenden en una fecha posterior de manera más costosa y rentable. Después de todo, esto le permite recibir ingresos antes y no incurrir en costos adicionales. En un buen escenario, el ingreso neto total puede ser de al menos el 35% del monto invertido.

Pros y contras de invertir en bienes raíces

Decir cómo invertir en bienes raíces es casi imposible. Cualquier tipo de negocio que requiera inversión tiene una serie de características propias, ventajas y desventajas. La principal ventaja de invertir en metros cuadrados es la posibilidad de obtener ingresos durante muchos años o incluso décadas. Por ejemplo, el alquiler de apartamentos, mientras se recibe el alquiler. Para aumentar los ingresos, basta con mejorar las instalaciones y aumentar el costo de vida. Si adoptamos una perspectiva a largo plazo, el precio de los bienes inmuebles aumenta con el tiempo. La desventaja es el largo período de recuperación y el ingreso neto.

No debemos olvidarnos de la baja liquidez. Si el objeto debe venderse rápidamente, pueden surgir problemas. Para acelerar el proceso, deberá reducir significativamente el precio, lo que generará pérdidas financieras. Y lo más importante es la necesidad de costos de mantenimiento constantes.

Qué leer antes de comprar una propiedad

Al decidir invertir en bienes raíces, debe prepararse cuidadosamente. Para ello, vale la pena leer la literatura especializada de economistas profesionales. Además, hay libros escritos por personas que han hecho una fortuna en este negocio en particular. Han pasado por todas las etapas y están listos para compartir su experiencia. Solo queda leer. El primer paso es comprar el libro de Robert Kiyosaki "Invirtiendo en Bienes Raíces". Pero no menos entretenido y útil libro es Real Estate Investing for Dummies de Eric Tyson. De la literatura nacional, vale la pena familiarizarse con el libro "Invertir en bienes raíces". Cómo ganar dinero sin capital inicial con el dinero de otras personas" Alexey Durnev.