Kuinka sijoittaa kiinteistöihin menettämättä rahaa

Monet menestyneet ihmiset ajattelevat kiinteistösijoittamista. Mutta kuinka sijoittaa kiinteistöihin? Loppujen lopuksi tämä on loistava tilaisuus paitsi säästää rahaa inflaation aikana, myös lisätä merkittävästi pääomaa. Itse asiassa uusien rakennusten ja asuntojen markkinoilla on monia mahdollisuuksia menestyksekkääseen liiketoiminnan kehittämiseen. Perinteisesti tätä aluetta pidetään yhtenä turvallisimmista ja kannattavimmista tavoista ansaita rahaa.

Artikkelissa esitellään useita vaihtoehtoja, kuinka sijoittaa kiinteistöihin oikein ja minimoi riskit. Tämän tyyppinen liiketoiminta antaa sijoittajalle mahdollisuuden saada passiivista tuloa – useimmissa tapauksissa sinun ei tarvitse ryhtyä aktiivisiin toimiin sen kehittämiseksi, mikä antaa sinun suunnata aikasi ja energiasi muunlaiseen toimintaan, joka vaatii enemmän huomiota.

Kiinteistösijoittaminen on kannattavaa koko toimintansa ajan. Riittää, kun tekee kertaluonteisen käteissijoituksen saadakseen osinkoa pitkäksi aikaa. Mutta tämä ei ole kaukana ainoasta edusta. Aihetta käsitellään tarkemmin alla olevissa osioissa.

Miksi kiinteistösijoittaminen tuottaa varmasti voittoa

On tärkeää ymmärtää, että kiinteistösijoittaminen, kuten mikä tahansa muu yritys, vaatii kaikkien vaiheiden huolellista harkintaa. Kun olet päättänyt ryhtyä sijoittajaksi, sinun tulee tutkia markkinoita ja käyttää kaikkia mahdollisia vaihtoehtoja oman sijoitussalkun muodostamiseen. Erinomainen vaihtoehto olisi sijoittaa erilaisiin rakennuksiin. On myös erilaisia ​​strategioita, joiden avulla voit toteuttaa valitun toimialan mahdollisimman turvallisesti.

Yleisin vaihtoehto on asunnon ostaminen. Asunnolla on aina ollut ja tulee olemaan kysyntää ostajien keskuudessa, sillä se on yksi rauhallisen ja mukavan elämän tärkeimmistä osista. Voit sijoittaa pääomasi kannattavasti eri vaiheissa: esimerkiksi uusien asuntojen rakentamisvaiheessa kerrostalossa tai pelaamisessa jälkimarkkinoilla.

Ennen talon, asunnon tai muun tilan ostamista sinun on huolehdittava rahan turvallisuudesta. Kiinteistösijoittaminen on melko monimutkaista liiketoimintaa, joka vaatii huolellista markkinatutkimusta, tietämystä kaikista mahdollisista riskeistä ja karikoista. Siksi sinun on oltava kärsivällinen ja luettava kirjallisuus, jonka avulla voit ymmärtää hyvin kiinteistömarkkinoiden piirteet.

Yksi suosituimmista kohteista kiinteistön hankinnassa on liikekiinteistön osto. Uusi omistaja myy asunnot tai talot edelleen, toinen vaihtoehto on pitkä- tai lyhytaikainen vuokrasopimus. Samanlainen vaihtoehto on mahdollista sekä uusissa rakennuksissa että jälkimarkkinoilta tulevissa asunnoissa. Alla on kerrottu tarkemmin asuntosijoittamisen tarkoituksista.

Kiinteistösijoitustavoitteet

Ennen kuin sijoittaa kiinteistöihin, sinun on mietittävä tarkkaan, jotta voit vastata oikein ilmeiseen kysymykseen: mikä on kodin oston tarkoitus? Vain antamalla tarkan ja tasapainoisen vastauksen voit aloittaa, sillä strategian valinta, kohde, johon rahat kaadetaan, sijoituksen kesto sekä koko projektin riskit, tuotot ja takaisinmaksu riippuu vastaus.

Voit lukea, että vain harvat menestyvät tällaisessa liiketoiminnassa. Tilastojen mukaan vain 20 % uusista sijoittajista tietää tarkalleen mitä haluaa ja asettaa konkreettisia tavoitteita. Tämä mahdollistaa niin monien epäonnistumisten syyn ymmärtämisen. Siksi on tärkeää varmistaa, että:

1. Ymmärrät varmasti aikeesi vakavuuden ja kuinka paljon rahaa tarvitaan suunnitelmiesi toteuttamiseen.
2. Kiinteistösijoittaminen sopii sinulle. Eli kohdennetut varat eivät ole budjetin viimeisiä, vaan varauksia voidaan tarvittaessa kiristää elämänlaatua heikentämättä.
3. On tarpeeksi aikaa tutkia markkinoita, kaikkia sen ominaisuuksia ja sudenkuoppia, olet valmis käyttämään ponnisteluja ymmärtääksesi kaikki valitun liiketoimintatyypin hienoudet.

Mutta tärkeintä on ymmärtää, että matkan varrella syntyy erilaisia ​​esteitä, jotka on voitettava. Ennen oman yrityksen perustamista on tärkeää punnita kaikki edut ja haitat, vastata kaikkiin esitettyihin kysymyksiin ja ottaa vasta sitten ensimmäinen askel. Huolellisesti valmistautuneille ja riskin ottamiseen päättäville ihmisille on monia uusia mahdollisuuksia.

Kiinteistösijoittamisen edut

Liiketoiminnan kehittämisen valinta on melko vaikea tehtävä, koska kaikkialla on plussat ja miinukset. Mutta omaisuutta valitessaan monet pysähtyvät ostamaan asunnon. Ilmeisin etu on kyky saada vakaa perusta, koska joka tapauksessa voit pitää neliömetrit itsellesi ja olla maksamatta enemmän vuokraa, kun sinulla on oma asunto. win-win vaihtoehto. Muut plussat:

1. Kiinteistösijoituksella voit säästää rahaa inflaation aikana. Asunnot nousevat epävakaan talouden aikana, joten sijoitetut varat säilyvät.
2. Tämä on loistava vaihtoehto passiivisen tulon hankkimiseen. Tätä varten riittää vain vuokrata asunto ja saada rahaa tekemättä mitään.
3. Valittuaan sopivan ajanjakson markkinoilla, tilat voidaan myydä kannattavasti ja saada lisätuloja.

Liikemiehille, jotka päättävät hankkia toisen kansalaisuuden, kiinteistösijoittaminen avaa suuria mahdollisuuksia. Maista, jotka tarjoavat pysyvän asuinpaikan talouteen sijoittamiseen, löytyy monia Balkanin valtioita. Esimerkiksi Espanja, Malta, Kypros, Karibian saarivaltiot ja monet muut mielenkiintoiset vaihtoehdot.

Tietenkin tässä tapauksessa puhumme melko suurista summista, jotka mitataan satoissa tuhansissa dollareissa. Koska kaupan toteuttamiseksi on tehtävä yhteistyötä erittäin vakavien valtionyhtiöiden kanssa. Ja siksi ilman pätevää oikeusapua on välttämätöntä.

Mistä aloittaa?

Kokemuksesta ja pääoman määrästä riippumatta sijoittajan on aloitettava koulutuksella. Tärkeintä on käsitellä riskejä. Kannattaa huomioida, että kiinteistömarkkinoilla kaupankäyntiin liittyy monia riskejä, joten ilman riittävää valmistautumista ei kannata aloittaa. Ensinnäkin on tärkeää ymmärtää seuraavat kysymykset:

1. Millaisia ​​kiinteistösijoituksia on olemassa?
2. Milloin voin odottaa saavani ensimmäiset tulot?
3. Objektityypit ja oikean valinnan hienoisuudet.
4. Lailliset keinot rahoittaa kiinteistömarkkinoita.
5. Kuinka välttää tai minimoida riskejä?

Nykyään kiinteistösijoituksia voidaan tehdä monien valtion ohjelmien ansiosta. Yleisimpiä: oman rahan sijoittaminen, kohdistettujen joukkovelkakirjojen käyttäminen, joiden avulla voit tehdä ostoksia, talletukset uusien rakennusten asuntojen ostamiseen. Lisäksi on monia muita vaihtoehtoja, joihin voit tutustua itsenäisesti markkinoita tutkimalla. Alla on mielenkiintoisimmat näkymät.

Kiinteistösijoitustyypit

Uudet markkinoille tulleet kohtaavat ensimmäiset vaikeudet, kun he alkavat oppia nopeasti aloittamaan kiinteistösijoittamiseen. Koska kaikki on paljon monimutkaisempaa kuin vain asunnon ostaminen ja sen vuokraaminen kaikille. Alkuvaiheessa sinun tulee ymmärtää pääomasijoitusten perusteet, jotka on esitetty alla:

1. Yksi yleinen vaihtoehto on sijoittaa rahaa liiketiloihin tai asuntoihin. Jälkimmäinen vaihtoehto on kätevin aloitteleville sijoittajille, koska se ei vaadi suuria kuluja. Liiketilakiinteistöjen, joihin kuuluu hotelleja, varastoja, toimistoja ja muita paikkoja, hankinta vaatii riittävää kokemusta ja huomattavasti enemmän käteissijoituksia kuin ensimmäinen vaihtoehto.
2. Yhtä tärkeää on tehdä investoinnit valitsemalla kohteen valmiusaste oikein. Kauppa voidaan tehdä valmiin asunnon (toimisto, talo tms.) ostoa varten tai aloitus- tai rakentamishetkellä. Allekirjoittamalla sopimuksen rakentamisen alkaessa voit saada paljon tuloja tulevaisuudessa, mutta rakenteilla olevien hankkeiden riskit ovat riskialttiimpia ja vaativat siksi huolellista punnitusta ja yksityiskohtien viimeistelyä.

Helpoin vaihtoehto on ostaa valmis asunto jälkimarkkinoilta. Koska ei ole kokemusta kiinteistösijoittamisesta, rakenteilla olevan kohteen käsitteleminen on melko vaikeaa.

Jos laitokseen halutaan sijoittaa rahaa jo perustuskuopan laskemisvaiheessa, sinun on varauduttava seuraaviin riskeihin: rakentaminen voi jäätyä eri syistä, tilan siirtämiseen käyttöön liittyy erilaisia ​​​​ongelmia. Monet valtion virastot eivät anna lupaa yhdistää kunnallisia viestintäjärjestelmiä.

Uusien rakennusten ja sivuasuntojen markkinoilla pyörii paljon rahaa. Puhumme paitsi suorista investoinneista itse kohteeseen, myös sen ylläpitotarpeeseen liittyvistä lisäkustannuksista.

Sijoitusehdot

Kiinteistön valinnan lisäksi on tärkeää laskea oikein sijoitusehdot ja takaisinmaksuaika. Tästä keskustellaan alla. Kysymys siitä, kuinka kannattavasti ja kannattavasti sijoittaa kiinteistöihin, on melko monimutkainen, koska siihen on monia vastauksia, mutta mikään niistä ei anna tarkkaa suunnitelmaa. Jokainen tapaus on yksilöllinen ja vaatii erityistä lähestymistapaa ongelmien ratkaisemiseen. Koska jos päätät käyttää kiinteistöjä tulonhankintakeinona, sinun on oltava valmis odottamaan. Yleensä keskimääräinen omaisuus maksaa itsensä takaisin 7-12 vuoden kuluessa ostosta. Tässä tapauksessa useita vaihtoehtoja on mahdollista:

1. Vakioskenaario on asunnon osto jälkimarkkinoilta, jota käytetään yksinomaan vuokralle. 30 000 dollarin hintaan ja 200 dollarin vuokraan menisi 12 vuotta ja 6 kuukautta, ennen kuin se maksaa kokonaan takaisin. Tietenkin luku on hyvin likimääräinen, koska vuokra voi muuttua, ja sinun on myös muistettava määräaikaisten korjausten ja veronmaksujen tarve.
2. Vaihtoehtoinen skenaario on asunnon ostaminen uudesta talosta. Lisää 30 000 dollaria korjauksista 120 000 dollarin keskihintaan. Vuokra on esimerkiksi 1 300 dollaria, eli voit maksaa kohteen takaisin 10 vuodessa ja tehdä sitten voittoa. Mutta sinun on varauduttava odottamattomiin kuluihin, kuten aiemmin mainittiin.

Lisävaihtoehtoja

1. Voit sijoittaa liikekiinteistöihin. Tässä tapauksessa tilanne on hyvin samanlainen. Kohteen keskimääräinen takaisinmaksuaika on noin 10 vuotta, mutta kaikki riippuu alkuperäisestä summasta, vuokrasta ja useista muista asiaan liittyvistä tekijöistä, joita on hyvin lukuisia. Liikekiinteistöt eivät ole yhtä vakaita kuin asunnot. Kustannukset voivat olla erittäin korkeat tai laskea. Sama tilanne vuokran kysynnän kanssa.
2. Voit saada osinkoja nopeammin hyödyntämällä tilaisuutta olla vuokraamatta kohdetta, vaan myydä se edullisempaan hintaan. Tässä tapauksessa puhutaan spekulatiivisista sijoituksista, kun esimerkiksi asunto ostetaan edulliseen hintaan ja myydään sen jälkeen kalliimpaan hintaan. Yksi tapa sijoittaa tässä tapauksessa on ostaa asunto rakennusvaiheessa ja myöhempi jälleenmyynti, kun kohde on täysin otettu käyttöön. Tietenkin on tarpeen tehdä korjauksia ja odottaa muutama vuosi ennen toimitusta. Mutta takaisinmaksu voi olla 10–50 prosenttia. On mahdotonta sanoa tarkasti eri tekijöiden vuoksi: alue, kysyntä, makrotalous ja niin edelleen.

Schillerin kaava

Robert Shillerin kaava auttaa sinua oppimaan valitsemaan oikean kehitysvektorin kiinteistömarkkinoilla. Sen avulla voit arvioida kohteen näkymiä ja päättää investoinnin tekemisestä.

Metodologia on taloustieteen Nobelin kehittämä, se on erittäin yksinkertainen ja ymmärrettävä myös aloittelijoille, jotka ovat vasta aloittamassa tietä tällä liiketoiminta-alueella. Ostopäätöstä tehdessäsi sinun on laskettava kohteen arvon suhde koko asumisvuoden vuokraan. Tietenkin sinun on tutkittava paljon lisätietoa saadaksesi luotettavia lukuja, mutta tämä välttää useita virheitä ja rahan menetyksiä, joten vaiva ja aika ovat täysin perusteltuja.

Likimääräinen laskelma Schillerin kaavalla on seuraava:

Kohteen hinta on 25 000 dollaria. Kun kuukausivuokra on 150 dollaria, vuositulot ovat 1 800 dollaria. Toisin sanoen suhdeluku on 13,9, mikä tarkoittaa, että luku on riittävän kiinteistöarvion alueella, joka kaavan mukaan on 10-15. Jos lopullinen luku on alle 10, niin kiinteistö on aliarvostettu, mikä tekee siitä erittäin houkuttelevan investoinneille. Jos luku on yli 15, sijoitus on todennäköisesti tappiollinen, koska kyseessä on yliarvostus.

Laskennassa ei tietenkään oteta huomioon monia tärkeitä tekijöitä: kysyntää, kilpailua, inflaatiota ja niin edelleen. Mutta aloittelevalle sijoittajalle se sopii varsin perussijoittajaksi. Tulevaisuudessa sinun on laajennettava arsenaaliasi, muuten et voi sijoittaa ammattimaisesti kiinteistöihin .

Milloin on paras aika sijoittaa

Tämä on erittäin vaikea kysymys, johon on lähes mahdotonta vastata, koska siihen ei ole yhtä vastausta. On havaittu, että kesällä, lomien aikana ja talvella, joululoman aikana, aktiivisuus laskee. Näin voit ostaa kohteen halvemmalla. Toisaalta kustannuksiin vaikuttavat muut tekijät. Esimerkiksi talouden tila ja poliittinen tilanne maassa, kysyntä tietyllä alueella ja muut.

Tästä syystä on mahdotonta vastata , miten kiinteistöihin sijoittaa . Tilastot osoittavat, että hinnat laskevat marraskuusta maaliskuuhun. Mutta jopa korkeimpien hintojen aikana voit löytää kohteen houkuttelevaan hintaan. Varsinkin kun on kyse kiireellisen myynnin tarpeesta. Siksi sinun on seurattava markkinoita jatkuvasti.

Kiinteistösijoitusstrategiat

Kun päätät sijoittaa kiinteistöihin, sinun on harkittava huolellisesti strategiaa. Vaihtoehtoja erityyppisille esineille on valtava määrä, joten valinnanvaraa riittää. Alla on useita vaihtoehtoja niille, jotka haluavat kokeilla käsiään jälkimarkkinoilla ostamalla esineen, joka on jo valmis toimitettavaksi tai jälleenmyyntiin:

1. Aloittelijalle järkevin vaihtoehto on ostaa asunto asunnossa myöhempää vuokraamista varten ilman lisäkorjauskuluja.
2. Remonttia kaipaavan asunnon ostaminen. Koska se mahdollistaa asunnon vuokraamisen, vuokrakustannusten nostamisen tai jälleenmyynnin, kunnostamisen jälkeen. Toisessa tapauksessa hinta voi olla 50 prosenttia korkeampi. Tietenkin sinun on pystyttävä arvioimaan tuleva työ oikein, muuten korjauksen jälkeen voit mennä "miinuksella" myös jälleenmyynnin jälkeen.
3. Vuokra-asuntojen kysynnän vuoksi monet kiinteistömarkkinoiden toimijat ostavat yhden ison asunnon jakaakseen sen useiksi yksiöiksi. Sitten nämä asunnot vuokrataan suurella voitolla. Käänteinen vaihtoehto on ostaa useita pieniä vierekkäisiä asuntoja yhdistettäväksi yhdeksi suureksi vuokrattavaksi tai myytäväksi.

On tärkeää muistaa, että ostettaessa kohdetta, johon tarvitaan lisäinvestointeja, kaikki tulee laskea huolellisesti. Tietysti halu saada suuria tuloja on vahva, mutta sen ei pitäisi painaa tervettä järkeä. Korjaustyö ei ole vain kulutustarve, vaan myös aika, jonka aikana tilanne markkinoilla voi muuttua.

Päämarkkina- ja liikekiinteistöt

Keskustelut vaihtoehdot kiinteistösijoittamisesta asuntojen esimerkin avulla ovat täysin kannattavia. Ja erityisesti kaupallisten tilojen tai uusien rakennusten tapauksessa. Lisäksi voit harkita mahdollisuutta siirtää liiketila asuinrahastoon. Tämä lisää merkittävästi sen kustannuksia.

Saatuaan kokemusta ja oppinut tekemään oikean valinnan ensimarkkinoilla, voit ansaita onnistuneesti rahaa. Ja anna lahjoituksia rakennusvaiheesta riippumatta. Mutta kultainen sääntö on: mitä aikaisemmin sijoitus tehdään, sitä enemmän se tuo omistajalleen osinkoa.

Kun investoi rakenteilla olevan kohteen neliömetriin, sinun tulee tehdä etukäteen suunnitelma leasing- tai jälleenmyyntisuunnitelmasta. Koska melko usein sijoittajat ostavat asuntoja uusiin rakennuksiin jo perustusten laskemisen yhteydessä. Ja sitten he myyvät ne edelleen myöhemmin kalliimmin ja kannattavammin. Loppujen lopuksi tämä antaa sinun saada tuloja aikaisemmin etkä aiheuta lisäkustannuksia. Hyvässä skenaariossa kokonaisnettotulo voi olla vähintään 35 % sijoitetusta summasta.

Kiinteistösijoittamisen plussat ja miinukset

On lähes mahdotonta kertoa , kuinka kiinteistöihin sijoittaa . Kaikilla investointeja vaativilla yrityksillä on omat ominaisuutensa, etunsa ja haittansa. Suurin etu neliömetriin sijoittamisessa on kyky ansaita tuloja useiden vuosien tai jopa vuosikymmenien ajan. Esimerkiksi vuokraamalla asuntoja samalla kun saa vuokraa. Tulojen lisäämiseksi riittää laitoksen parantaminen ja elinkustannusten lisääminen. Jos katsotaan pitkällä aikavälillä, niin kiinteistöjen hinnat nousevat ajan myötä. Haittapuolena on pitkä takaisinmaksuaika ja nettotulo.

Emme saa unohtaa alhaista likviditeettiä. Jos kohde on myytävä nopeasti, voi syntyä ongelmia. Prosessin nopeuttamiseksi sinun on alennettava huomattavasti hintaa, mikä johtaa taloudellisiin tappioihin. Ja tärkeintä on jatkuvien ylläpitokustannusten tarve.

Mitä lukea ennen asunnon ostamista

Kun päätät sijoittaa kiinteistöihin, sinun on valmistauduttava huolellisesti. Tätä varten kannattaa lukea taloustieteilijöiden erikoiskirjallisuutta. Lisäksi on kirjoja, jotka ovat kirjoittaneet ihmiset, jotka ovat ansainneet omaisuuksia tässä liiketoiminnassa. He ovat käyneet läpi kaikki vaiheet ja ovat valmiita jakamaan kokemuksensa. Jäljelle jää vain lukeminen. Ensimmäinen askel on ostaa Robert Kiyosakin kirja "Investing in Real Estate". Mutta yhtä viihdyttävä ja hyödyllinen kirja on Eric Tysonin kirjoittama Real Estate Investing for Dummies. Kotimaisesta kirjallisuudesta kannattaa tutustua kirjaan "Kiinteistösijoittaminen. Kuinka tehdä rahaa ilman aloituspääomaa muiden ihmisten rahoilla" Aleksei Durnev.