Kupujemy nieruchomość, kiedy przekazywać pieniądze?
Transakcję kupna i sprzedaży nieruchomości uważa się za zawartą, jeżeli spełnione są następujące warunki:
- Zawarcie między sprzedającym a kupującym umowy sprzedaży
- Państwowa rejestracja transakcji (rejestracja przeniesienia praw) w Rosreestr
- Zapłata przez kupującego sprzedającemu kwoty określonej w umowie sprzedaży, potwierdzonej paragonem (dla płatności gotówkowych) lub dokumentem płatności dla płatności bezgotówkowych
- Przeniesienie nieruchomości na mocy aktu przyjęcia i zbycia
Dziś omówimy szczegółowo trzeci punkt: płatność w ramach umowy.
Kiedy i jak przelać pieniądze sprzedawcy, aby wszystko było zgodne z prawem?
Istnieją tylko dwie opcje przelewu pieniędzy, niezależnie od gotówki lub przelewu bankowego.
- Pierwsza opcja: przelew pieniędzy w dniu podpisania umowy sprzedaży.
- Druga opcja: przelew pieniędzy po państwowej rejestracji przeniesienia praw.
Przelew pieniędzy w dniu transakcji (przy podpisaniu DCT) nie jest bezpieczny dla kupującego. Ponieważ w przypadku odmowy rejestracji państwowej ryzykuje pozostawienie go bez majątku i pieniędzy.
Przelew pieniędzy po rejestracji państwowej jest bezpieczny dla kupującego i może być bezpieczny dla sprzedającego, tylko z zachowaniem określonych zasad. Jeżeli płatność jest gotówką, płatność odbywa się za pośrednictwem indywidualnego sejfu bankowego (skrytki depozytowej) z określonymi warunkami dostępu dla sprzedającego.
Najczęściej warunkiem dostępu jest umowa kupna-sprzedaży zawarta pomiędzy kupującym a sprzedającym, opatrzona znakiem organu rejestrującego o zarejestrowaniu przeniesienia praw. Niekiedy dodatkowo może być uwzględniony inny warunek (indywidualnie np. wyciąg z księgi domowej, że członkowie rodziny zostali wymeldowani w sprzedawanym mieszkaniu).
Jeżeli rozliczenie jest bezgotówkowe, to w dniu transakcji otwierana jest akredytywa, która jest ujawniana po rejestracji państwowej, a dokumentem bazowym jest ta sama umowa sprzedaży oznaczona przez organ rejestrujący.
W zasadzie funkcjonalność akredytywy jest taka sama jak komórki bankowej. Tylko płatność bezgotówkowa. Obecnie płatności bezgotówkowe są tańsze i bezpieczniejsze niż korzystanie z sejfu.
Przy takiej procedurze rozliczeniowej, gdy pieniądze są prezentowane przez kupującego w transakcji w całości i są przechowywane w banku do momentu rejestracji państwowej, a dopiero po tym są przekazywane sprzedającemu, interesy zarówno kupującego, jak i sprzedawca są w pełni chronione.
I nie musisz wymyślać koła na nowo. Przestrzegaj tych zasad, a wszystko pójdzie gładko. Każda „własna aktywność" w rozliczeniach gotówkowych może stać się problemem zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.
Jeśli płacisz gotówką, sprzedawca musi wystawić pokwitowanie otrzymania środków na kwotę określoną w umowie sprzedaży.